Фінансування будівництва. Практика, кейси та правові рішення

Цільова аудиторія

• Інвестори – як стратегічні, так і приватні, які хочуть отримати детальну інформацію про інструменти фінансування та структурування проєктів у сфері нерухомості та інфраструктури.
• Девелопери та забудовники – для розуміння актуальних правових норм, зокрема законодавства, яке регулює будівництво та захист інвестицій.
• Юристи та консультанти – які працюють у сфері нерухомості та будівельних контрактів і хочуть отримати нові знання про правові рішення, пов'язані з реєстрацією спеціальних майнових прав.
• Фінансові аналітики та консультанти – для розуміння економічних та податкових аспектів залучення коштів у будівельні проєкти, включаючи використання деривативів та інших фінансових інструментів.
• Представники державних та комунальних органів – для ознайомлення з механізмами фінансування державних і комунальних проєктів.

Програма також корисна для всіх, хто прагне зрозуміти, як працювати з іноземними інвесторами, захищати нерухомість від ризиків, включаючи військові конфлікти, та структурувати відносини між замовником та інвестором у сучасному правовому полі.

Ціль заходу

Наталія Олександрівна Доценко-Білоус — відомий український адвокат, який спеціалізується на нерухомості, будівництві, цінних паперах та земельних питаннях. Вона має понад 10 років досвіду в супроводі будівельних проектів, включаючи розробку фінансових моделей для залучення коштів. Її досвід також включає роботу з заставами, опціонами та іншими фінансовими інструментами у сфері будівництва як житлових, так і комерційних об'єктів.

Вона була визнана провідним юристом у сфері нерухомості в Україні за версіями багатьох міжнародних та українських видань, таких як Best Lawyers і Ukrainian Law Firms. Також Наталія отримала відзнаки за свою роботу, включаючи грамоту від Мінрегіону за професіоналізм у будівельній галузі.

Вона є автором численних публікацій і книг, пов'язаних із фінансуванням будівництва, що робить її визнаним експертом у своїй сфері.

Програма

Фінансування будівництва. Практика, кейси та правові рішення: – від житла до інфраструктурних проектів. Від приватного до державного/комунального замовника будівництва

Чекаємо Вас на семінарі, якщо Вас цікавлять відповіді на наступні питання:

Як залучати кошти від інвесторів в будівельні проекти (будь-якого функціонального призначення)?

До яких наслідків слід бути готовими в разі реєстрації спеціальних майнових прав на МОН, зокрема податкових?

Як структурувати відносини між замовником та стратегічним інвестором? Чи може бути договір про організацію та фінансування будівництва без реєстрації ОНБ, МОН, та їі застосуванням альтернативних механізмів фінансування?

Кращі практики із залучення коштів від іноземних інвесторів?

Як захистити нерухомість, що будується від ризикових ситуацій пов’язаних із військовим конфліктом?

Чому кооперативи та деривативи стали найрозповсюдженою варіацією фінансування будівництва житла?

У програмі:

Блок 1 – новели (спочатку обговоримо поточний стан справ в галузі крізь призму поточного законодавства)

1. Юридичний аналіз норм Закону № 2518-IX від 15 серпня 2022 року «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».

• Сфера застосування закону або на які проекти він не поширюватиметься;
• Категорійний апарат Закону: подільний та неподільний об’єкт незавершеного будівництва; майбутні об’єкти нерухомості; спеціальні майнові права. Функціональне призначення об’єктів нерухомості.
• «Замовник будівництва» та «девелопер», як можуть бути врегульовані відносини між ними, оцінка ризиків для кожної із сторін;
• Надання рекомендацій щодо договірних формулювань у відносинах замовника та девелопера. Чек-лист обов’язкових пунктів таких договорів. Колапс спільних проектів, в яких ці пункти не враховані – моделювання ситуацій.
• Коли та хто може залучати кошти у будівництво від покупців?
• Місце ІСІ з інвестиційними договорами, з попередніми договорами та продажем права вимоги у світлі Законом № 2518-IX від 15 серпня 2022 року
• Реєстрація спеціальних майнових прав на розподілений та неподільний об’єкт незавершеного будівництва: процедури та правові наслідки – моделюємо як це працюватиме на актуальних прикладах; Чи може реєстрація розглядатися як захист від недобудови та шахрайства, чи це лише додаткові витрати;
• Чергові включні способи залучення коштів в будівництво – нехай живе контракт купівлі-продажу майнових прав, зокрема як складова деривативних договорів. Майбутнє ЖБК без асоційованих членів із урахуванням норм законопроекту. Нова зарегульованість дискредитувавших себе ФФБ
• Перехідний період та обов’язкові дії щодо кожного з варіантів фінансування;
• Гарантована («знерухомлена») частина об’єкта будівництва, тобто та частина, яку заборонено продавати в процесі будівництва – як це працюватиме і як її обходитимуть.
• Номенклатура накладних витрат покупця та замовника будівництва при залученні коштів у будівництво. Іншими словами – критично проаналізуємо і обговоримо, що терміново потрібно зробити і що буде, якщо нічого не робити.

1. Фінансування будівництва у світлі Закону України «Про ринки капіталу та організовані товарні ринки»:

• визначаємо сферу регулювання;
• види організованих та неорганізованих ринків; (а) деривативи на постачання нерухомості (українське право):
• співвідносимо поняття ПКУ та Закону: деривативи VS деривативні контракти, форвардний контракт та форвард;
• чи є форвардний контракт на постачання нерухомості фінансовим інструментом? Що таке фінансовий інструмент та чому не кожен деривативний контракт є фінансовим інструментом;
• коли під час роботи з деривативними контрактами потрібно вдаватися до послуг інвестиційної фірми; і чи може інвестиційна фірма супроводжувати операції з деривативними контрактами, які є фінансовими інструментами;
• чому робота з деривативами на постачання майнових прав на організованому ринку (БТМ, ВТМ або регульованому ринку) є де-факто неможливою, зокрема щодо реєстрації специфікацій та генеральних договорів у НКЦПФР
• що таке позабіржова торгівля деривативними контрактами та навіщо потрібний публічний аукціон;
• торговельний репозиторій як обов’язковий фігурант за умов відсутніх підзаконних актів;
• оцінка правових наслідків недотримання норм Закону, зокрема, для дійсності деривативних контрактів;
• практика застосування Закону у контексті запитів будівельного ринку з 1 липня 2021 року (б) деривативи на постачання нерухомості/майнових прав на нерухомість (іноземне право, що застосовується) – як уникнути відкритих питань Закону та вийти з-під його дії:
• правове обґрунтування не застосування норм Закону у разі укладання деривативів за межами України;
• чи можуть іноземні деривативи бути активом українських венчурних фондів?
• чи поширюються норми ПКУ на операції з іноземними деривативами, які здійснюються українськими суб’єктами
• хто і як може заперечити, визнати недійсним іноземний дериватив;

НОУ-ХАУ НКЦПФР – опціни на постачання права вимоги, випущені КУА (КІФ) – проаналізуємо та спрогнозуємо, як на це ноу-хау відреагує ДПС; або ціна та наслідки беззастережної довіри.

1. Форс-мажор у будівництві: практика застосування та прикладне значення у проектах фінансування будівництва

Блок ІІ. Інвестиції від стратегічних інвесторів. Делегування функцій «Замовника будівництва»

2.1. Огляд актуальних механізмів структурування відносин із стратегічним інвестором.

2.2. Комплексна забудова

2.3. Оптимальні договірні конструкції для врегулювання відносин замовника будівництва та стратегічного інвестора у світлі прийнятого Закона № 2518-IX від 15 серпня 2022 року

2.4. Методи захисту інтересів замовника будівництва. Моделювання ситуацій.

2.5. Методи захисту інвестицій стратегічних інвесторів. Моделювання ситуацій.

2.6. Ризикові ситуації: способи врегулювання їх залежно від статусу сторони Договору.

Блок ІІІ. Продажі будинків (у світлі нюансів Закона № 2518-IX від 15 серпня 2022 року)

3.1. Механізми фінансування проектів котеджної, присадибної забудови. Варіанти структурування продажів: земельна ділянка + будинок; таунхауз; частина житлового індивідуального будинку, який стане майбутньою квартирою.

3.2. Податково-правовий потенціал інститутів спільного інвестування (венчурних фондів) та житлово-будівельного кооперативу з метою реалізації проектів котеджної забудови: перелік актуальних операцій та витрати, пов’язані з їх реалізацією.

3.3. Юридичний аналіз варіантів залучення коштів від покупців котеджів:

• Правові та податкові принципи вибору варіанту;
• Юридичний аналіз варіанта залучення інвестора як покупця акцій фонду: опис, переваги та недоліки;
• Юридичний аналіз варіанта залучення інвестора як покупця деривативів: опис, переваги та недоліки;
• Юридичний аналіз варіанта залучення інвестора як учасника ЖБК: опис, переваги та недоліки;

Блок IV. Продажі квртир і приміщень – усі питання розглядаються у світлі Закона № 2518-IX від 15 серпня 2022 року за допомогою порівняльного аналізу

4.1. Критерії вибору Цільової компанії для організації продажів нерухомості, що будується:

• Податкові аспекти. Маркетингові аспекти. Аспекти безпеки.

4.2. Юридичний аналіз факторів, що впливають на вибір механізму фінансування:

• Законність операцій.
• Оподаткування операцій.
• Мінімізація похідних витрат.
• Маркетингова привабливість механізму.
• Ділова мета операцій.
• Реальність господарських операцій.
• Переваги суті операцій з їхньої формою.
• Звичайна ціна при постачанні активів.

4.3. Порівняльний аналіз застосовуваних механізмів фінансування будівництва.

4.4. Житлово-будівельні кооперативи.

4.5. Попередні договори у будівництві – ілюзія другої поставки або зона 100% податкового та юридичного ризику. Юридичний аналіз судової практики, моделювання ситуацій.

4.6. Способи продажу нерухомості, що будується через інститути спільного інвестування (ІСІ).

4.8. Фінансово – кредитні механізми