Оподаткування будівельної діяльності. Визнання доходу, порядок та дати. Касовий метод ПДВ для учасників проєктів з житлового будівництва

Цільова аудиторія

Бухгалтерів і фінансових менеджерів будівельних компаній, девелоперів та підрядників, які займаються обліком і звітністю будівельних проектів, особливо щодо оподаткування і ПДВ.

• Юристів та консультантів, які спеціалізуються на будівельному праві, операціях з нерухомістю, та податкових питаннях в сфері будівництва.

• Девелоперів та інвесторів у сфері будівництва, які залучаються до проектів із залученням майнових прав, форвардних контрактів, житлово-будівельних кооперативів, або альтернативного фінансування.

• Підрядників і замовників, які беруть участь у будівельних проектах, включаючи відновлення інфраструктури, та співпрацюють з міжнародними і урядовими організаціями для фінансування будівельних робіт.

• Організації, що займаються міжнародною технічною допомогою, і бюджетні установи, залучені до відновлення зруйнованого житла.

• Платники податків, зацікавлені в останніх змінах податкового законодавства щодо ПДВ, ПДФО та оподаткування будівельних операцій.

Ціль заходу

Бірюченко Вікторія Василівна

директор аудиторської фірми «МТД Аудит», сертифікований аудитор. Міжнародні професійні сертифікації з фінансового обліку: IAB, US СPA; фінансовий менеджмент і управлінський облік: програма Hock Training для сертифікації US СРА. Сертифікований фахівець з міжнародної фінансової звітності (Диплом АССА DipIFR (Rus).

Програма

Оподаткування будівельної діяльності. Визнання доходу (порядок та дати). Касовий метод ПДВ для учасників проєктів з житлового будівництва

Бухгалтерський та податковий облік операцій з фінансування будівництва
1. Введення в цивільний оборот майбутніх об’єктів нерухомості

замовниками та девелоперами через реєстрацію спец майнових прав МОН на себе та їх перший продаж – проведення в бух. обліку, податкові наслідки з податку на прибуток, ПДВ. Подальші операції з МОНами в т.ч. поступка, перепродаж спец. майнових прав першим покупцем і т.д. – проведення в бух. обліку, податкові наслідки для першого покупця.

2. Залучення в договірні схеми фінансування житлового

будівництва форвардних контрактів (деривативи), забезпечувальних і попередніх договорів – податкові ризики, можливості для їх уникнення, аналіз нових роз’яснень податкових органів з цих питань.

3. Житлово-будівельні кооперативи в поєднанні

зі спеціальними майновими правами на МОН – як варіант прямого залучення коштів від кінцевих покупців нерухомості договірні схеми залучення коштів, етап завершення проєкту і проведення розрахунків із засновниками кооперативу, податкові наслідки обміну паїв фізичних осіб на спец. майнові права.

4. Альтернативні схеми фінансування будівництва

без реєстрації спец майнових прав на нерухомість що будується – позикове фінансування від нерезидентів, ІСІ, фінансування власного представництва нерезидента в Україні.

5. Фінансування робіт з відновлення

зруйнованого житла та нового будівництва за рахунок бюджетних коштів, коштів міжнародної технічної допомоги, неурядових міжнародних організацій.

6. Передача збудованої за власні або позикові кошти комерційної або іншої нежитлової нерухомості новим власникам – реорганізація, купівля-продаж корпоративних прав, фінансовий лізинг.

Операції замовників&девелоперів та підрядників на етапах планування, виконання, завершення будівництва нерухомості – порядок відображення в бухгалтерському та податковому обліку
1. Підготовчий етап будівництва

– облік витрат в бухгалтерському та податковому обліку в т.ч. земельна ділянка, вихідні дані, ТЕО та інші допроєктні витрати, створення буд. майданчика та операції з ОЗ під знос, створення сайту для продажів, організація управлінського обліку будівельного проєкту.

2. Витрати етапу будівництва – буд.

матеріали організація обліку, в тому числі виконання робіт з матеріалів замовника, складський облік та транспортно-заготівельні витрати буд. матеріалів, облік невиробничих втрат (псування, простій в зв’язку з відсутністю електроенергії), тимчасові споруди титульні та не титульні, акти виконаних робіт з субпідрядниками, претензії щодо недоліків та інші фактори що впливають на розмір оплати підрядникам.

3. Завершення будівництва,

введення в експлуатацію і передача об’єктів замовникам або інвесторам – витрати на електроенергію, землю та інше після передачі об’єктів нерухомості кінцевим покупцям.

4. Експлуатація об’єктів управителем

житлової&нежитлової нерухомості: облік доходів та собівартості по операціям оренди. Компенсація витрат на експлуатацію від співвласників такої нерухомості, в т.ч. оплата електроенергії з альтернативних автономних джерел, компенсація земельного податку, витрат на тепло і воду. Фінансування поточних ремонтів і благоустрою.

5. Повнота та достовірність фінансової звітності будівельних компаній з урахуванням положень НП(С)БО 18 «Будівельні контракти», НП(С)БО 10 «Дебіторська заборгованість», НП(С)БО 11 «Зобов’язання» та інших вимог системи НП(С)БО, що має бути обов’язково прописано в наказах про облікову політику, яка інформація розкривається в примітках до річної фінансової звітності.

3. ПДВ проблемні питання оподаткування будівельної галузі

1. Перше постачання житла обов’язкове оподаткування ПДВ та звільнення від ПДВ для другого постачання, як розрізнити перше і друге – нові ІПК від податкових органів. Хто з учасників будівельних проєктів з дозволами на будівництво до 22.10.2022 р. і за яких умов має право на звільнення від ПДВ операцій постачання житла.

2. Фінансування для відновлення зруйнованої інфраструктури та житла за бюджетні кошти та обов’язковість застосування пільги щодо звільнення від ПДВ за нормами п. 197.15 підрядними організаціями – узагальнююча консультація Мінфіну та її наслідки для будівельних організацій.

3. Завершення будівництва і передача об’єктів покупцям – зміна метражу, зміна ціни порядок виписки РК і право на реєстрацію такого РК якщо з дати виписки ПН минуло понад 365 днів.

4. Будівництво доступного житла – обов’язковість пільги з ПДВ у замовника такого будівництва.

5. Касовий метод ПДВ для учасників проєктів з житлового будівництва.

Для кого з підрядних організацій застосування касового методу не є обов’язковим, наслідки застосування підрядником касового методу, порядок включення вхідного ПДВ до податкового кредиту.

6. Податкові ризики з ПДВ пов’язані

з визначенням бази ПДВ не нижче за звичайну ціну при постачанні майбутніх об’єктів нерухомості, способи їх зменшення.

7. Фінансування від іноземних держав та/або

міжнародних організацій у формі міжнародної технічної допомоги – хто з підрядних будівельних організацій і з дотриманням яких умов має право на звільнення від ПДВ при постачанні будівельних робіт.

8. Підходи до розподілу вхідного ПДВ

при постачаннях для будівництва з метою вилучення його з податкового кредиту за вимогами норм п. 198.5 статті 198 та п. 199.1 статті 199 ПКУ.

9. Продаж земельних ділянок новому інвестору для будівництва, за яких умов операції не оподатковуються ПДВ.

10. Введення в дію з 01 жовтня 2024 р. нових норм ПКУ щодо «клубу білого бізнесу» наслідки з адміністрування податків для звичайних платників податків.

4. Інші податки

1. ПДФО – індивідуальні знижки при продажах

об’єктів нерухомості та звичайна ціна, оподаткування ПДФО операцій фізичних осіб, які залучені в ланцюгу купівлі-продажу майнових прав на майбутні/незавершені будівництва об’єкти нерухомості (поступка прав вимоги, продаж спеціальних майнових прав, міна пайових внесків в кооператив на житло).

2. Набрання чинності з 28 червня 2024 року Багатосторонньої угоди компетентних органів про автоматичний обмін інформацією про фінансові рахунки – дані по яким банківським рахункам українських фізичних і юридичних осіб за кордоном потраплять в поле зору податківців, наскільки отримання такої інформації податковими органами України створює додаткові податкові ризики для фізичних і юридичних осіб.