Бухгалтерський облік і оподаткування при будівництві комерційної, промислової нерухомості. Виробничий будівельний облік

Цільова аудиторія

головні бухгалтери, бухгалтери, юристи, керівники підприємств.

Програма

Оподаткування будівельної діяльності. Будівельний облік

Щодо порядку застосування пільги з ПДВ для ген. підрядників виконаних БМР з відновлення зруйнованого або пошкодженого житла- огляд положень узагальнюючої податкової консультації з цього питання (Наказ Мінфіну від 09.08.2024 № 397)

 Бухгалтерський та податковий облік операцій з фінансування
будівництва
1.1. Введення в цивільний оборот майбутніх об’єктів нерухомості замовниками та
девелепорами через реєстрацію спец. майнових прав МОН – проведення в бух.
обліку, податкові наслідки з т. з. податку на прибуток, ПДВ.
1.2. Подальші операції з МОНами в т.ч. поступка, перепродаж спец. майнових прав
першим покупцем і т.д. – проведення в бух. обліку, податкові наслідки з т. з. податку на прибуток, ПДВ.
1.3. Залучення фінансування житлового будівництва по забезпечувальним і попереднім  договорам – юридичні та податкові ризики в т.ч. з податку на прибуток та ПДВ.
1.4. Включення в договірні схеми залучення грошових коштів кінцевих покупців
нерухомості посередником операцій з деривативами (форвардні контракти, опціони)
– базовий актив форварда, облік у емітентів і посередників, податкові ризики в т.ч. з податку на прибуток та ПДВ.
1.5. Житлово-будівельні кооперативи, їх роль в залученні коштів для будівництва і в
організації будівництва – варіанти договірних схем, бухгалтерський облік і податкові
ризики для кожного варіанту.
1.6. Альтернативні схеми фінансування будівництва – власні кошти, облігації, ФФБ.
2. Операції інвесторів,замовників/девелоперів, підрядників на етапах
планування, виконання, завершення будівництва нерухомості з
погляду документування, бух. проведень, податкового обліку з
податку на прибуток та ПДВ

2.1. Залучення позикового капіталу для будівництва – що змінилось в 2024 році для позик
від ІСІ в зв’язку з введенням в дію ЗУ Про фін. послуги, позики зі змінною ставкою
за користування кредитом коли виникає модифікація в обліку фінансового
зобов’язання, капіталізація процентів з погляду норм ПКУ, позики від нерезидентів
власників – курсові різниці та невиплачені відсотки, чи можуть бути визнані
додатковим капіталом в обліку позичальника.
2.2. Підготовчий етап будівництва – облік витрат в бухгалтерському та податковому
обліку в т.ч. земельна ділянка, вихідні дані, ТЕО та інші допроєктні витрати,
створення буд. майданчика та операції з ОЗ під знос, створення сайту для продажів,
організація управлінського обліку буд. проєкту.
2.3. Витрати етапу будівництва – буд. Матеріали організація обліку, в тому числі
виконання робіт з матеріалів замовника або інвестора, складський облік та
транспортно-заготівельні витрати буд. матеріалів, облік невиробничих втрат
(псування, простій в зв’язку з відсутністю електроенергії), тимчасові споруди
титульні та не титульні, акти виконаних робіт з субпідрядниками, претензії щодо
недоліків, приховані роботи та інші фактори що впливають на розмір оплати
підрядникам.

2.4. Завершення будівництва, введення в експлуатацію і передача об’єктів замовникам або інвесторам – зміна метражу, зміна ціни, оформлення сертифіката готовності об’єкта на етапі 50 % фізичного завершення будівництва. Витрати на електроенергію, землю та інше після передачі об’єктів нерухомості кінцевим покупцям.2.5. Загальні витрати буд. проєктів – пайові внески, приєднання до електромереж,
зовнішні інженерні мережі та об’єкти експлуатаційної інфраструктури, благоустрій.
2.6. Усунення недоліків будівництва після його завершення підрядником, замовником, створення гарантійного резерву, страхування відповідальності та майна, воєнних ризиків.
2.7. Експлуатація об’єктів що залишились на балансі замовника як інвестиційна
нерухомість, як управителя: облік доходів та собівартості по операціям оренди.
3. ПДВ вічні питання
3.1. Зміни в оподаткуванні та податкові ризики в зв’язку з імплементацією законодавства про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна (ПДВ, ПДФО).
3.2. Перше постачання житла для звільнення по п. 197.1.4 0 нові ІПК від податківців без зміни концепції, як розібратися замовникам і девелоперам хто і коли застосовує
пільгу для об’єктів з дозволами на будівництво до 22.10.2022 р. і після.
3.3. Касовий метод ПДВ для замовника&девелопера житлового будівництва. Для кого є обов'язковим застосування касового методу при будівництві та продажу збудованого житла.
3.4. Податкові ризики з ПДВ для замовника&девелопера пов'язані з визначенням бази ПДВ не нижче за звичайну ціну при постачанні майбутніх об’єктів нерухомості, способи їх зменшення.
3.5. Фінансування для відновлення зруйнованої інфраструктури від іноземних держав та/або міжнародних організацій у формі грантів – хто з підрядних будівельних організацій і з дотриманням яких умов має право на звільнення від ПДВ при постачанні будівельних робіт.
3.6. Підходи до розподілу вхідного ПДВ при постачаннях для будівництва з метою
вилучення його з податкового кредиту за вимогами норм п. 198.5 статті 198 та п.
199.1 статті 199 ПКУ.
3.7. Висновки та рекомендації щодо ПДВ і не тільки за наслідками планових податкових перевірок весни 2024 року.
4. Інші податки

4.1. ПДФО – індивідуальні знижки при продажах об’єктів нерухомості та звичайна ціна, оподаткування ПДФО операцій фізичних осіб, які залучені в ланцюгу купівлі-
продажу майнових прав на майбутні/незавершені будівництва об’єкти нерухомості
(поступка прав вимоги, продаж спеціальних майнових прав, міна пайових внесків в
кооператив на житло).
4.2. Плата за землю, податок на нерухомість – цільове призначення земельних ділянок і розмір плати за землю, звільнення від плати за землю та нерухомість – 2022-2024 рр. хто може скористатися.