Продажа гостиницы

Как часто нам встречается объявление «продается гостиница», которое манит заоблачными доходами и яркими фотографиями…

Сегодня значительная часть предложений по продаже украинского гостиничного бизнеса относится к курортным городам Черноморского и Азовского побережья в сегменте средних гостиниц и мини-отелей. И если Вы решили инвестировать средства в гостиницу на Черном море или любом другом курортном регионе учитывайте подверженность гостиничного бизнеса сезонным колебаниям. Хотя, не смотря на месторасположение гостиничного объекта, стоит помнить, что любой гостиничный бизнес требует долгосрочных инвестиций, и отбить вложенные в покупку гостиницы средства в лучшем случае получится через 5-6 лет.

Если Вы решили присмотреться в покупке готового бизнеса, тогда в первую очередь стоит выяснить причину продажи гостиницы. Ведь, вряд ли кто-то захочет продать хорошо функционирующий объект. Хотя не исключен вариант, что хозяин просто вынужден продать свой отель для погашения долгов или диверсификации бизнеса. Теоретически, полученная информация может и не изменить вашего намерения о покупке, но при случае вы сможете использовать полученные данные для снижения обозначенной стартовой цены.

Следующим этапом необходимо посетить гостиницу лично, при возможности не афишируя приезд, и побывать в качестве тайного гостя. Таким образом, Вы сможете уделить пристальное внимание общему состоянию объекта, работе сотрудников и принять для себя решение о сохранении команды персонала либо о его замене.

Немаловажным фактором является наличие у гостиницы «прибитой» целевой аудитории, постоянных гостей и добропорядочного имиджа. В будущем это будет являться залогом успеха в операционной деятельности. Для этого достаточно дистанционно проанализировать отзывы гостей, размещаемые, как правило, на туристических порталах и различных ресурсах о путешествиях.

Обратите внимание на локацию гостиницы и выясните перспективы развития района, где расположена гостиница. Сопоставьте полученные наблюдения с существующими характеристиками гостевого потока. При кажущемся несоответствии необходимо рассмотреть возможность трансформации целевой аудитории и вероятность удовлетворения наличествующих характеристик (транспортные развязки, качество подъездных путей, окружающая инфраструктура и т.д.) требованиям новых гостей.

Если же речь идет о покупке недостроя либо смене целевого назначения проекта рекомендуется пристально изучить площади номерного фонда, поскольку именно они будут играть решающую роль в доходности объекта, формируя, как правило, 90-95% прибыли. Увеличенная площадь номера повышает его классность, диктуя продажную стоимость выше средней. И в этом случае общий концепт гостиницы должен поддерживаться в едином духе.
Если говорить об общем распределении площадей, главное – баланс между предусмотренной инфраструктурой (ресторан, кафе, место для парковки, бассейн) и количеством номеров. К сожалению, универсальной пропорции для этого отношения не существует, поэтому самой лучшей рекомендацией будет поставить себя на место гостя и оценить, что привлекательно и удобно, а что является совершенно ненужной услугой. Это поможет сократить наименее доходные площади и трансформировать их в прибыльные.

И последнее. При покупке готового бизнеса запросите у покупателя финансовые отчеты об операционной деятельности за последние несколько лет. Именно они дадут Вам возможность отследить тенденцию загрузки гостиницы и сопоставить указанную при переговорах доходность с действительностью, а соответственно и принять правильное решение.

Желаю всем удачи и процветания!