Что такое «Обменные цепочки»?

коротко о важном

Сразу оговоримся, что обмен сейчас – это не тот обмен, который осуществлялся в советские времена. Основное отличие – сейчас обмениваются только приватизированные квартиры. Т.е. квартиры, находящиеся в частной собственности.

Обменная цепочка – поэтапный обмен квартир между собственниками путем заключения между ними договоров купли-продажи, сделок. В одной такой цепочке могут фигурировать несколько десятков квартир (и, соответственно, сделок). В начале цепочки обязательно присутствует покупатель и, соответственно, деньги. В ее конце – так называемая «свободная квартира», то есть та, хозяевам которой нужна не другая квартира, а деньги. Для того, чтобы внутри цепочки все сделки состоялись, необходимо увязать интересы и возможности нескольких десятков людей.

Почему востребованы обменные цепочки?

При дефиците денежных средств у населения на приобретение недвижимости, более логичный и менее затратный способ решить жилищные проблемы - это обменные цепочки. Ведь строя обменные цепочки, мы можем, имея одного покупателя с деньгами (вспомним, покупателей сейчас мало, на все квартиры не хватает) и нескольких собственников с доплатой (или желающих получить выплату, переехав в меньшее по квадратуре жильё), запустить процесс и решить проблемы не одного собственника, а сразу нескольких. Еше раз: Если вам риелтор предложил при обмене нужную квартиру, но ее хозяину ваш вариант не подходит, то решить эту проблему возможно, найдя третий, последующий вариант в цепи. Таким образом, в обмене будут участвовать не две, а три квартиры. Обмен при этом происходит как бы "по кругу". Теоретически звеньев в такой цепочке может быть сколько угодно.
Обмен остается единственным действенным механизмом, позволяющим поменять жилищные условия. Ведь клиенту по большому счету все равно, какая технология будет применена риэлтором для решения поставленной задачи.

Что такое Доплата и Выплата?

Доплата – та сумма, которую готов доплатить к имеющейся у него квартире собственник при обмене на большую площадь или лучшие жилищные условии, например переезд из центра в менее элитный район города в квартиру равную по площади.
Доплата зависит от нескольких факторов: района, состояния дома, квартиры, социального окружения. При этом ждать снижения цен участнику обмена клиенту с доплатой выгодно, так как доплата становится большей долей в стоимости квартир. Доплата определяет окончательный вариант обмена.

Выплата – та сумма, которую хочет получить собственник обмениваемого жилья. Эта сумма стремится к максимуму, так как собственник хочет получить за свою квартиру также квартиру получше и при этом денег побольше. Выплата НЕ определяет вариант обмена. Рыночная цена недвижимости определяет саму выплату. Поэтому собственнику квартиры с выплатой невыгодно долгое ожидание на снижающемся рынке.

Выплаты в сделках используются гораздо реже, чем доплаты, так как большинство людей меняется на лучшие условия.

Как юридически оформляются обменные цепочки?

Обменные цепочки используются при обмене квартир путем подписания договоров купли-продажи. Договор купли-продажи — это договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму. Договора купли –продажи заверяются нотариусом и подлежать государственной регистрации.

Какие нужно иметь документы для оформления сделки?

• Собственнику квартиры необходимо иметь:

• Паспорт.
• Комплект правоустанавливающих документов на квартиру.
• Технический паспорт на квартиру.
• Справка об отсутствии задолженностей по оплате жилищных и коммунальных услуг.
• Справка о составе семьи (о наличии проживающих лиц в данной квартире).
• Разрешение из органов опеки и попечительства. Необходимо в том случае, когда собственниками данной квартиры наряду с родителями являются дети. При этом права детей после сделки не должны быть ущемлены (они должны быть прописаны на площади не меньшей той, из которой выписываются).
• Справка ГНИ об уплате налога в случае, если правоустанавливающим документом у продавца является Акт дарения или наследства.

Если продавец состоит в браке - требуется нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу квартиры, за исключением случаев, если квартира была приобретена до брака либо в браке, но в порядке наследования, дарения, и по иным безвозмездным сделкам (например в порядке приватизации).
Иногда акт приемки-передачи квартиры.

Какие сущестуют преимущества и недостатки обменов?

• Преимущества сложных обменов в цепочках следующие:

в условиях тотальной неплатежеспособности собственников недвижимости и ценовой нестабильности, цепочки позволяют решить проблемы ликвидности квартир для продажи. Особенно если обмениваются на такие же неликвидные.

позволяют решить проблему наличия крупных денежных сумм, когда покупатель не может «вытащить» деньги из других инвестиций

проблема осуществления расчетов становится проще, так как суммы меньше и ограничиваются доплатами.

не слишком важна полная цена объекта. Гораздо важнее сумма необходимой или имеющейся доплаты. На снижающемся рынке велика роль ценовых ожиданий. При обмене это не настолько важно, хотя сумма доплаты при падении цен становится большей долей в стоимости квартиры.

при небольшой доплате и субъективизме в выборе объектов, за счет чего доплату можно снизить, бывает достаточно потребительского кредита вместо ипотеки.

Недостатки сложных обменов:

трудоемки в исполнении и подборе вариантов.

требуют тщательной разъяснительной работы с собственниками квартир

реальны в осуществлении, только когда есть большая база обменных вариантов.

не все клиенты к ним готовы, многим морально необходимо получение на руки полной стоимости продаваемой квартиры.

легко срываются, сложно находится замена недостающего звена

сложно задействовать в обмены нетиповые объекты.

Что может сорвать обмен?

Сделку (подписание договора купли-продажи) в цепочке может сорвать множество причин. Перечислим некоторые из них:

1. неадекватность собственника в отношении своих жилищных намерений
2. занижение размера предполагаемой доплаты
3. завышение размера предполагаемой выплаты
4. отсутствие правоустанавливающих документов или их несоответствие текущему положению дел (самовольная перепланировка, один из собственников отсутствует, проблемы с опекунским советом и т.д.)
5. задержка со сроками освобождения жилья

Если дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд.

Если дом подлежит капитальному ремонту с переустройством и перепланировкой жилых помещений.

Если помещение является служебным или находится в общежитии.

За что мы платим риелтору?

Собрать и организовать всех лиц, заинтересованных в общем обмене, крайне сложно. Здесь требуется помощь профессионала - знающего риэлтора, которому приходится продемонстрировать все чудеса организаторской мысли и добиться желаемого результата в квартирном альянсе своих клиентов. Всегда сложно увязать интересы всех участников и привести их к чему-то общему. За решение проблем с организацией процедуры сделки отвечает риэлтор, связывающий цепочку, т.е. находящийся в середине и напрямую связанный со всеми участниками сделки. Услуги риелтору оплачиваются только по факту состоявшихся сделок.

Краткий перечень работы риелтора:

1. Рекламирование квартиры и продвижение на рынке
2. Нахождение подходящего варианта;
3. Организация и проведение переговоров по условиям обмена
4. Организация и оформление предварительного соглашения об условиях обмена квартир с оговоренными сроками обмена, размером доплаты-выплаты,
5. Организация и проведение сделки;
6. Юридическое сопровождение всех сделок
7. Обеспечение безопасности расчетов на всех этапах прохождения цепочки
8. Контроль за сроками освобождения жилья;
9. Как правильно определить разницу в стоимости квартиры?

Самые важные критерии, которые влияют на цену квартиры – это количество комнат и площадь квартиры.
Рассмотрим элементарное звено цепи: однушка меняется на двушку. Примем условия:
Имеется: однокомнатная квартира, 3/5 кирпичного дома, хрущевка, общая площадь 33 кв.м. в начале проспекта им. Газеты «Правда», состояние жилое.
Хотим: двухкомнатную в том же районе, общая площадь 49 кв.м., состояние жилое.

Вариант №1 Разница в метрах.


1. Оценим рыночную стоимость своей однушки - обзвоним агентства, просмотрим объявления в газетах. Например, средняя цена: 27 тыс. у.е.
2. Высчитываем стоимость 1 кв. метра нашей квартиры - цену квартиры делим на площадь:
27 000 у.е. / 33 кв.м. = 818 у.е.
3. Определим разницу площадей квартир: 49 – 33 = 16 кв.м
4. Высчитываем размер Доплаты: стоимость 1 кв м умножим на разницу площадей:
818 у.е. х 16 кв.м = 13 091 у.е.
Получаем, что размер необходимой доплаты составляет приблизительно 13 100 у.е.

Вариант №2. Разница в комнатах.

Самое понятное объяснение - чем отличается однокомнатная квартира от двухкомнатной? Правильно, наличием еще одной дополнительной комнаты. Открываем газету, смотрим сколько стоит в вашем районе комната в коммунальной квартире. Вот сколько она стоит, такая доплата и должна быть.

Напоминаем, что размер Доплаты сильно зависит от местоположения дома (район, транспорт, магазины,парки), типа и возраст дома (Сталинка, Хрущевка, Панель), материала постройки дома (кирпич, шлакоблок, блочный) и состояния ремонта. Вам стоит соотнести ваши желания с реалиями рынка. В этом вам поможет риелтор.

С чего начать?

Вначале нужно определиться какую квартиру вы хотите приобрести. Что для Вас важнее: например, местоположение или кубатура, качество дома или инфраструктура. Точное понимание приоритетов сэкономит вам время и деньги.

Оценить свои реальные финансовые возможности для доплаты (в случае если вы улучшаете свое жилье) или, напротив, размер полагаемой Вам выплаты (например, если вы разъезжаетесь);

Выбрать подходящий Вам вариант квартиры или дома в Базе Обменов и позвонить риелтору. Если вы в БО вариант не нашли, тогда оставьте свою заявку со своими предложениями.

Следует проверить правоустанавливающие документы на свою квартиру (дом): их наличие, соответствие планировке, есть все ли собственники квартиры, нет ли реконструкции, требующую узаконения.

Осмотреть вместе с риелтором предложенные варианты. Всю дальнейшую работу координирует риелтор.

Выбор вы сделаете сами, исходя из сложившейся жизненной ситуации, определившись с реальными сроками и вашими финансовыми возможностями. Все оказанные вам услуги будут включать в себя полный обменный цикл, начиная от квалифицированной консультации специалистов по обменных вопросам, и заканчивая оформлением у нотариуса.