"Битва Титанов" за ...кадастр

Состоявшаяся 1 декабря при поддержке USAID, в частности Алана Слайфера, конференция-семинар, посвященная актуальным земельно-правовым проблемам городов Украины, по накалу страстей напоминала матч «Динамо» — «Шахтер».

При этом выработать собственную позицию относительно размежевания земель государственной и коммунальной собственности, а также формирования Государственного земельного кадастра необходимо каждому гражданину — ведь эти вопросы напрямую затрагивают интересы всех участников рынка недвижимости.
Как известно, законопроект «О Государственном земельном кадастре» трижды направлялся на рассмотрение парламента и трижды возвращался на доработку. На постсоветском пространстве Украина — единственная страна, которая до сих пор не имеет этого закона. В течение длительного периода госчиновники и депутаты не могут выбрать одну из двух альтернатив. Первую — концепцию государственного кадастра, состоящего из иерархически организованных уровней — местного, регионального и общегосударственного, — отстаивал на семинаре глава Киевзема Анатолий Муховиков. Основное звено в этой схеме, блестяще реализованной Киевземом, — кадастр, создаваемый и контролируемый местным органом власти. Вторую альтернативу — одноуровневый государственный кадастр, самостоятельно и единолично создаваемый Госкомземом Украины на местах, – отстаивал Николай Лихогруд, начальник Управления Государственного земельного кадастра и Государственного реестра прав собственности на землю и недвижимое имущество. Фактически идет борьба за право брать деньги за регистрацию информации и прав собственности на землю, а также контролировать накопленную информацию. Для нас, участников рынка, вопрос состоит в сроках оформления разрешений и ответственности в случае нарушения процедуры. Деньги с нас все равно возьмут, потому важно, чтобы взамен мы смогли получить качественное обслуживание и какие-то гарантии.

Кадастр Киевзема — реальность, являющаяся мечтой для многих 42% (!) всеукраинских поступлений от передачи коммунальных земель в частную собственность обеспечивает Киев. При этом на его долю приходится лишь 0,78% всех коммунальных земель! Такими цифрами ошарашил присутствующих Анатолий Муховиков. Средняя цена квадратного метра земли в Киеве превышает аналогичный показатель по Украине в 35 раз и достигает 1060 грн. Динамика поступлений от продажи земли с 2000-го по 2005 год была такой: 10 — 20 — 50 — 150 — 250 — 320 млн. грн. Кажущееся замедление темпов прироста в 2005 году объясняется тем, что «зависло» несколько участков общей стоимостью 300 млн. грн., которые можно продать только по разрешению Кабмина.

Куда же деваются деньги, получаемые за оформление соответствующих бумаг? Город вкладывает их в строительство мостовых переходов и других объектов; кроме того, 3-5% идут на модернизацию компьютерной системы учета. Городской кадастр держится на 260 рабочих станциях с системами резервирования информации и оригинальной операционной системой.

Что такое Государственный земельный кадастр и какие сведения он содержит?

Государственный земельный кадастр — это свод документированных сведений о местоположении, целевом назначении и правовом статусе земель. Свод этот содержит данные о территориальных зонах, а также о наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с ними объектов. Документы Государственного земельного кадастра подразделяют на основные, вспомогательные и производные. К основным относят Единый государственный реестр земель, кадастровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). Единый государственный реестр земель содержит основные сведения о земельных участках, а именно: кадастровые номера; данные о местоположении, площади, категории земель и наличии разрешений на использование земельных участков; описание границ земельных участков и их отдельных частей; зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения); качественные характеристики, в том числе показатели плодородия для отдельных категорий земель; сведения о наличии объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками. В свою очередь, кадастровое дело представляет собой совокупность документов, подтверждающих факт возникновения или прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета.

Кадастровая карта (план) представляет собой карту (план), на которой в графической и текстовой формах воспроизведены сведения, содержащиеся в Государственном земельном кадастре. В зависимости от состава воспроизведенных данных и целей их использования различают кадастровые карты (планы) земельных участков, дежурные кадастровые карты (планы) и производные кадастровые карты (планы). Кадастровая карта (план) земельного участка в графической и текстовой формах воспроизводит сведения о земельном участке. Дежурные кадастровые карты (планы) в графической и текстовой формах воспроизводят данные о местоположении земельных участков и территориальных зон. Производные кадастровые карты (планы) в графической и текстовой формах воспроизводят обобщенные сведения о земельном фонде, а также об экономических, социальных, природных и иных процессах, связанных с землей.

Кадастровые ведомственные интриги в Украине

Наметившаяся в Украине тенденция создания государственных реестров с привлечением к этому процессу средств международных финансовых организаций порождает множество конфликтов между различными министерствами и ведомствами. 1 января 2005 года Центром Государственного земельного кадастра была начата регистрация прав собственности на недвижимое имущество. К этому времени должна была сформироваться система взаимодействия с органами бюро технической инвентаризации и информационным центром Минюста (в последнем случае это означает интеграцию баз данных министерства и Центра Государственного земельного кадастра). Однако вопрос интеграции систем и передачи информации стал камнем преткновения в деле создания эффективного земельного кадастра.

Перипетии вокруг кадастра начались давно. Основным для чиновников является вопрос, в чьем подчинении будет находиться кадастр. Согласно Указу Президента Украины № 134/2003 «О мерах по созданию Единой системы государственной регистрации земельных участков, недвижимого имущества и прав на них в составе Государственного земельного кадастра» создание системы государственной регистрации земельных участков попало под юрисдикцию Госкомзема. В такой ситуации вне сферы решения вопроса остались как Минюст, так и БТИ: первый рассчитывал на включение системы земельного кадастра в общий реестр Минюста, а для второго оказалось сюрпризом то, что Госкомзем будет инвентаризировать не только земельные участки, но и строения, находящиеся на них. В итоге возник вопрос относительно целесообразности дальнейшего существования БТИ. Минюст достаточно быстро отыгрался за земельный кадастр: специальный реестр ипотек, который тоже планировалось организовать на базе Государственного комитета по земельным ресурсам, был прикреплен к министерству.

Далее в борьбу за земельный кадастр включились местные органы власти. Генеральный директор Центра Государственного земельного кадастра Сергей Момотенко сетовал в прессе, что «в его структуру не поступает обновленная информация о земельных участках в Киеве, учет которых ведет Главное управление земельных ресурсов Киевской горгосадминистрации. Управление земельных ресурсов КГГА утверждает, что база данных — это их собственность. В прошлом году нам передали данные из этой базы, и с тех пор они не обновлялись».

Отстаивать право на самостоятельную регистрацию земельных участков — в интересах не только Киевской горадминистрации, но и других местных органов власти. Право контролировать информацию о земельных участках очень привлекательно, так что борьба будет продолжаться до тех пор, пока все вопросы не будут урегулированы законодательно, — ведь, по сути, большинство нормативных актов, на базе которых планируется организовывать работу кадастра, до сих пор не принято. В частности, Порядок регистрации недвижимого имущества и земли в Едином реестре Государственного земельного кадастра только ожидает своего утверждения в правительстве, а Закон «О регистрации вещественных прав на недвижимое имущество и их ограничений» принят лишь во втором чтении.

Как осуществляется процесс кадастровой деятельности

Впрочем, аргументы Госкомзема, озвученные Николаем Лихогрудом, тоже логичны и основаны на технических особенностях кадастровой деятельности. «Государственная кадастровая служба должна гарантировать права собственника. Это возможно лишь в случае, если кадастр будет вести государственный орган, а также будет создан резервный фонд компенсаций», — утверждает г-н Лихогруд. Во всех странах мира подобные фонды существуют и работают: от ошибок в кадастре никто не застрахован, оттого выплаты пострадавшим — дело обычное.

Сегодня в Украине существует около 50 млн. земельных участков, которые зарегистрированы в единой базе данных Госкомзема. Кадастровая информация требует защиты как конфиденциальная — и это тоже нельзя осуществить на местном уровне, аргументирует свою точку зрения Н. Лихогруд. В его ведомстве Украина делится на 650 кадастрово-регистрационных округов, каждый из которых и является низовым уровнем, составляющим систему в целом.

При этом судиться с гражданами все равно будут представители местных властей. Кроме того, в рамках существующей системы Госкомзем начинает распоряжаться на территории, управляемой территориальной общиной: занимаясь кадастровой деятельностью, он лишает местные власти источника дохода. Соответственно, тем приходится искать новые — в наших же карманах.

Андрей Тарнопольский — «реальный процессор» Киевзема

Андрей Вилианович Тарнопольский — начальник Киевзема. В течение 12 лет он разрабатывал и внедрял ту информационную систему учета земель г. Киева, которая составляет сегодня основу ведомства. Г-н Тарнопольский прекрасно разбирается в технических тонкостях, знает, как именно и в каком виде собирается информация о земельных объектах, как она обрабатывается, как хранится. Кроме того, именно он организует ее выдачу по запросам пользователей и анализирует для прогнозов. Ему и предоставим слово:

— Во многих крупных городах уже существуют муниципальные кадастры, и это правильно. Чтобы местным органам власти было удобно получать необходимую информацию, она должна быть под рукой, а не запрашиваться у органа Госкомзема. Кроме правовых аспектов, есть масса аспектов технических, которые определяют жизнеспособность многоуровневой системы кадастра Госкомзема. При этом Госкомзему достаточно связать свои базы с нашими, муниципальными, каналами доступа. Говорю так, потому что кадастровая база Центра ГЗК была взята у нас, в Киевземе. Я ее разрабатывал и знаю возможности ее сопряжения с другими базами данных. С другой стороны, мы готовы предоставить свои разработки другим городам, каждый из которых формировал свои базы самостоятельно. Муниципалитеты кровно заинтересованы в эффективности их работы и быстром обновлении информации.

Впрочем, аргументировать можно все. Я же предлагаю заинтересованным лицам просто провести тестовые соревнования. Идея проста: формируется авторитетное жюри, которое посылает каждой кадастровой службе — нашей, других городов, Центра ГЗК — около 20 запросов. Далее определяется, сколько времени уйдет на получение информации из этих баз данных, какими будут ее качество и полнота. Жюри должно оценить не только техническую эффективность систем, но и другие параметры, важные для пользователя, — и написать об этом статьи-отчеты, а еще лучше — организовать прямую телевизионную трансляцию. Граждане должны видеть, как работают системы. При этом запросы могут генерироваться аудиторией в прямом эфире. Нужно только, чтобы аудитория эта состояла из риэлторов, застройщиков т. п. — тех, кто имеет опыт обращения к нам.

Андрей Лазаренко