Право на аренду земли на конкурсных основах: как это происходит?

С 1 января 2011 г. вступил в силу новый Порядок проведения земельных торгов. В виду этого возник ряд вопросов: какие участки могут быть выставлены на торги; Кто может стать арендатором и арендодателем земли на конкурсных основах? и т.д.

Какие земельные участки могут быть выставлены на торги?

Ответ категоричный – любые, аренда которых не запрещена законом. Больше того, статья 16 Закона Украины „Об аренде земли” (в дальнейшем – Закон об аренде) определяет: „В случае поступления двух или больше заявлений (ходатайств) на аренду одного и того же земельного участка, который находится в государственной или коммунальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти или органы местного самоуправления проводят аукцион или конкурс относительно получения права аренды земельного участка, если законом не установлен другой порядок”. На сегодня законом другой порядок не установлен.

Обратите внимание: в той самой статье сказано, что „порядок проведения конкурса или аукциона и получение права аренды земельного участка на конкурсной основе определяется законодательством”. Именно законодательством, а не законом. Ведь в этом случае никаких сомнений относительно легитимности установления правил проведения земельных торгов относительно права аренды земельного участка организатором этих торгов не возникает.

Кто может стать арендатором и арендодателем земли на конкурсных основах?

На этот вопрос ответ находим в статье 5 Закона об аренде, которая определяет круг потенциальных арендаторов:

а) районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины в пределах полномочий, определенных законом;

б) сельские, поселковые, городские, районный и областной советы, Верховная Рада Автономной Республики Крым в пределах полномочий, определенных законом;

в) граждане и юридические лица Украины, иностранцы и лица без гражданства, иностранные юридические лица, международные объединения и организации, а также иностранные государства.

Все эти лица могут стать арендаторами на конкурсной основе.

А арендодатели земли определении в статье 4 Закона об аренде. Но поскольку мы говорим об аренде земель государственной и коммунальной собственности, то ими могут быть лишь сельские, поселковые, городские районные, областные советы, Верховная Рада Автономной Республики Крым, районные, областные, Киевская и Севастопольская городские государственные администрации, Совет министров Автономной Республики Крым и Кабинет Министров Украины в пределах полномочий, определенных законом.

Каков объем прав и обязанностей участников торгов по аренде земли?

Принципиально эти права и обязанности аналогичные тем, что имеют участники торгов по продаже земли. Но фактически их объем определяется соответствующим положением (порядком) о проведении торгов.

Как оформляется право на аренду по результатам торгов?

Ответ - в общем порядке. Единое принципиальное отличие: если по обыкновению основанием для заключения договора аренды является соответствующее решение (распоряжение) органа местного самоуправления или исполнительной власти, то в случае обретения права аренды земельного участка на конкурентной основе основанием для заключения договора аренды является результаты аукциона или конкурса, о чём прямо указано в статье 6 Закона об аренде.

В каких случаях результаты торгов могут быть отменены?

Все основания для отмены результатов торгов можно поделить на две больших группы: те, которые основываются непосредственно на законе, и те, что предусмотренные Положениям о земельных торгах. С последними просто - мы уже советовали участникам детально изучать документацию земельных торгов. А как быть с требованиями закона?

Статья 138 ЗКУ определяет основания признания земельных торгов такими, что не состоялись:

а) отсутствия покупателей или наличия только одного покупателя;

б) если ни один из покупателей не предложил цену, высшую за стартовую цену земельного участка;

в) неуплаты в установленный срок победителем земельных торгов надлежащей суммы за приобретенный земельный участок.

Других оснований закон не называет, но их можно вывести самостоятельно:

отсутствие или недостоверность документации на земельный участок (проекта отвода, технического паспорту, акут оценки и т.п.);
нарушение правил проведения земельных торгов, которые (нарушение) повлияли на результаты торгов);
недостоверность информации об участнике торгов - победителя по конкретному лоту.

Существует ли практика и каковы перспективы участия в торгах нерезидентов?

Нерезиденты обычно могут принимать участие в торгах. Но лишь в тех случаях, когда они могут выступать покупателями земельных участков.

Часть 2 статьи 81 ЗКУ говорит, что иностранные граждане и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения в пределах населенных пунктов, а также на земельные участки несельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов, на которых расположены объекты недвижимого имущества, которые принадлежат им на праве частной собственности.

Похожая ситуация с юридическими лицами (ч.2 ст.82 ЗКУ): «2. Иностранные юридические лица могут приобретать право собственности на земельные участки несельскохозяйственного назначения:

а) в пределах населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества и для сооружения объектов, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности в Украине;

б) за пределами населенных пунктов в случае приобретения объектов недвижимого имущества».

А иностранные государства могут приобретать в собственность земельные участки для размещения зданий и сооружений дипломатических представительств и других, приравненных к ним, организаций согласно международным договорам (ст. 85 ЗКУ).

Тем не менее реальное участие нерезидентов в земельных торгах осложнено, поэтому значительное их количество отдает предпочтение опосредствованному участию - через контролируемого ими резидента.

Также см. видеофрагмент выступления Кобылянского В. в рамках семинара-практикума "Земельные правоотношения 2011: новая классификация, земельные торги и остальные новшества": http://www.vega-st.com/seminar/video5.php