Окупаемы ли инвестиции в гостиничный бизнес?

Прежде чем ответить на данный вопрос необходимо определиться с рассматриваемым статусом объекта. Существуют имиджевые гостиницы, их мы не рассматриваем. Пятизвездочные, бутик-, VIP -отели и прочие такого рода должны рассматриваться индивидуально.

Рабочие объекты, категорийности ** и *** звезды могут быть темой обсуждения. Удачно расположенный отель может окупиться за 5-6 лет эксплуатации, если исходить из среднерыночной стоимости капитальных инвестиций порядка 2-3 тыс.$ на м2. Это без учета % за кредит, без учета оплаты услуг управляющей компании. Не следует забывать, что через 3-4 года эксплуатации необходимо начинать переоснащение гостиницы (мебель), а на 5-7 год провести полное переоснащение гостиницы, поскольку происходит моральное устаревание объекта.

Если же гостиничный объект не окупается лет за 7, то это уже не средство приумножения капитала, а средство его размещения. Положительным моментом является то, что работающая гостиница является хорошим средством для получения заемных средств, для строительства следующего объекта. К тому же капитализация гостиницы с ее выходом на рынок значительно увеличивается, превращая ее не только в механизм сохранения, но и стабильного приумножения денег. А сеть отелей, это уже и брэнд, и стоит значительно дороже.

Гостиничный бизнес очень сложен, он предполагает далеко не только приобретение и эксплуатацию дорогих объектов недвижимости, но и работу с операторами, создание команды, организацию питания и прочих дополнительных услуг.
Но сегодня, парадоксально негативные моменты (длительный процесс возврата инвестиций) в гостиничном бизнесе обернулись антикризисными явлениями. В гостиничном бизнесе с гостями не заключают долгосрочных договоров, сохраняется низкая маржа, являющаяся особенностью. Ич то такое при этом 1-1,5 года, когда загрузка номерного фонда упала на 10-15%? Это не так уж много на фоне того, что отдачи ожидают в целом от объекта только через 7-10 лет. В результате отели сейчас дешевеют гораздо медленнее, чем вся остальная коммерческая недвижимость – на сегодняшний момент не более чем на 10-15%.

Т.е. можно сказать, что по своей сути, гостиница - довольно противоречивый инвестиционный объект. Строительство гостиницы на начальной стадии проекта требует крупных инвестиций, рисков длинных денег, долгих сроков окупаемости в сравнении с другими объектами коммерческой недвижимости. Однако характерные для данного вида строительства риски имеют свойство со временем щедро вознаграждаться. После возврата вложенных средств ежегодный денежный поток правильно построенного гостиничного проекта может достигать 20% от общей суммы инвестиций.