8-9 жовтня семінар "Земельні відносини в 2019-2020р. Мораторій. Ринок землі. Нові зміни в земельному законодавстві. Відміна мораторію"

Купівля, продаж. Набуття, захист, припинення прав на землю. АГРОзміни: паї, «шахматка», масиви. Оренда (суборенда). Реєстрація. Всеукраїнська НГО. Плата за землю.

Програма на сайті >>>

Про що цей семінар: у фокусі уваги відміна мораторію, ринок землі та нові зміни в законодавстві про землю. 

Програма семінару:

Модуль I. Зміни в земельному законодавстві. Відміна мораторію. Відкриття ринку землі.

1. Запуск земельної реформи.

• Що планує зробити Кабмін до запуску земельної реформи. Як будуть працювати бюджетні програми підтримки українських фермерів.
• Мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення: що треба зробити вже сьогодні. Мораторій в рішеннях Верховного Суду. Чи можливе відшкодування збитків у зв’язку з порушеннями прав людини (перспективи звернення до ЄСПЛ). Рішення ЄСПЛ: мораторій порушує права людини.
• Масове розірвання договорів оренди. Викуп чи перекуп землі.
• Малі та середні фермерські господарства - найбільша зона ризику.
• Переважне право на придбання землі. Які умови необхідно передбачити в договорі оренди.

2. Ринок землі: як все буде. Відміна мораторію та відкриття ринку землі.

• Ринок землі: з 1.01.2020р. Відміна мораторію на відчуження земель с/г призначення.
• Продаж земель: через електронні земельні аукціони. Земельні торги.
• Як буде визначатись вартість землі після відміни мораторію. Мінімальна ціна для продажу землі через земельні торги: на рівні НГО, без торгів – не нижче експертної грошової оцінки. Земельні ділянки для ведення фермерського господарства можна буде придбати за ціною що дорівнює НГО. Збільшення нормативно-грошової оцінки землі проектом не передбачено.
• Хто зможе купити земельну ділянку. Легальні можливості купівлі землі іноземцями. Кому не можуть належати сільськогосподарські землі.
• Скільки землі можна придбати. Обмеження у концентрації землі: не більше 35% земель сільськогосподарського призначення в межах територіальної громади; не більше 15% в межах області; не більше 0,5% в межах України.
• Право постійного користування: переоформити до 1 січня 2021 року.
• Переважне право орендаря на придбання орендованої земельної ділянки. Чи може орендодавець продати земельну ділянку третій особі.
• Фермерські господарства: громадяни можуть бути засновниками або членами тільки одного фермерського господарства. Договори оренди та договори емфітевзису, що укладені до набуття чинності Закону: що з ними буде.

3. Фактичне землекористування.

• Право на оренду польових доріг, полезахисні лісосмуги, "шахматка". Меліоровані землі. Нове правове регулювання.
• Як трактувати положення щодо строку оренди (min 7 років, max. 7 років, чи тільки 7 років?).
• Можливості використання польових доріг для вирощування сільськогосподарської продукції. Чи можна їх розорювати та на яких умовах.
• Вирішення проблеми "шахматки" на полі: як законно оформити обмін земельними ділянками.

4. Масив земель сільськогосподарського призначення.

• Правила міни земельними ділянками. Обмеження міни.
• Процедура обміну орендованих земель для створення єдиних масивів: істотні умови, строк, нормативна грошова оцінка (НГО), врахування переважного права оренди.
• Міна приватних земель на державні/комунальні.
• Обмін правами суборенди з 1.01.2019.
• Примусова міна земельними ділянками.
• Можлива компенсація майнової шкоди.
• Внесення в ДЗК відомостей про масив земельних ділянок сільськогосподарського призначення та державна реєстрація земельних ділянок що входять до такого масиву.
• Обмін земельними ділянками, виділеними в натурі власникам земельних часток (паїв).

5. Інвентаризація масиву земель с/г призначення та її проведення.

• Формування невитребуваних та нерозподілених земельних ділянок.
• Формування земельних ділянок під польовими дорогами.
• Виправлення помилок у Держземкадастрі щодо об'єктів масиву.
• Формування ділянки під полезахисними лісосмугами.
• Отримання даних щодо точної площі, кількості таких земель та фактичного використання тощо.
• Технічна документація, за якою проводиться інвентаризація масиву. Порядок розробки, погодження та затвердження.

6. Невитребувані паї та нерозподілені земельні ділянки.

• Нові поняття. Порядок оформлення використання. Перехідний період для оформлення землі.
• Неоформлений спадок.
• Чи можуть власників земельних часток (паїв) позбавити їх власності.

7. Державна реєстрація речових прав на землю. Нові зміни.

• Новий порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна. Створення Реєстру об’єктів нерухомого майна. Відомості про об’єкти нерухомого майна за результатами технічної інвентаризації.
• Новий порядок проведення інвентаризації земель. Постанова КМУ № 476 від 5.06.2019р.
• Автоматичний обмін даними між Держреєстром прав та ДЗК. Неможливість реєстрації подвійних договорів оренди.
• Автоматичний обмін даними між Держреєстром прав та Реєстром судових рішень.

8. ДЗК. Порядок ведення ДЗК: зміни  які набули чинності з 19 березня 2019р. Зміни щодо виправлення помилок в ДЗК та інвентаризації земельних масивів. 

9. Відумерла спадщина.

• Визнання спадщини відумерлою: потрібно чи ні. Хто має право орендувати землі померлих та на яких умовах. Що робити якщо з’явились спадкоємці.
• Робота із спадкоємцями: які зміни та що робити з орендною платою та внесення змін в договір. Якщо у складі спадщини є земельна ділянка що не перебуває в оренді – на який строк її можна передати в оренду.
• Куди сплачувати орендну плату та в якому розмірі.

10. Емфітевзис, сервітут, меліорація.

• Сервітут на право розміщення (переміщення, пересування) об’єктів інженерної інфраструктури меліоративних систем.
• Меліоративні землі: переваги для орендарів. Компенсація витрат на примусову меліорацію як спосіб боротьби із «шахматкою».
• Нові законодавчі зміни щодо встановлення сервітуту для здійснення заходів з меліорації.

11. Нові преференції для сімейних фермерських господарств.

12. Всеукраїнська НГО с/г земель.

• Тотальна переоцінка сільськогосподарських земель. Загальнонаціональна НГО с/г земель.
• НГО земельної ділянки як база оподаткування. Зміни порядку проведення НГО. Чи потрібно замовляти НГО самостійно? Отримання витягу про розмір НГО. Коли потрібно отримувати новий витяг з НГО? Коли його подавати в податкову? Земельний податок та орендна плата за земельні ділянки без НГО.
• Землеустрій в 2019р. Нові законодавчі зміни.

Модуль II. Набуття прав на землю. (користування, власність). Укладання договорів. Їх обтяжень. Правовстановлюючі документи.

• Оренда (суборенда) земельної ділянки.
• Постійне користування земельною ділянкою.
• Поділ, виділ, об'єднання земельних ділянок. Нові зміни у сфері землеустрою.
• Державні акти на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування: чинність та використання.
• Проблемні питання відчуження земельних ділянок право на які засвідчено старими державними актами.
• Припинення прав на земельні ділянки. Як здійснити припинення користування земельною ділянкою.

Модуль III. Оренда (суборенда) землі.

• Оренда земельної ділянки: можливості, заборони, обмеження. Хто і що може передавати в оренду і як це оформити. Технічне формування земельної ділянки, юридичний аспект (певні проблеми з землями державної/комунальної власності та землями с г призначення).
• Суборенда землі. Суборенда земельних ділянок в межах одного масиву та поза межами. Умови договору та вимоги до суборенди земельної ділянки. Строк суборенди. Що відбувається із суборендою у разі припинення договору оренди земельної ділянки. Чи потрібна згода власника на суборенду. Чи може плата за суборенду бути більшою ніж орендна плата. Чи можна оформити суборенду на частину земельної ділянки.
• Реєстрація права оренди, договору оренди землі: процедурні моменти: довіреність, особливості оформлення копій документів, наявність повного переліку документів, здійснення оплати до подачі документів.
• Перехід права оренди при переході права власності при будівництві. Яким чином це реалізується на практиці.
• Реалізація переважного права оренди.
• Наслідки перевищення орендних обмежень встановлених ПКУ.
• Оренда земель різного цільового призначення. Практичні і проблемні питання.
• Спільна оренда. Надання земельних ділянок у спільну оренду.
• Обмеження на земельну ділянку: встановлення, зняття, реєстрація обмежень на земельну ділянку. Реєстрація обтяжень.
• Оренда паїв та невитребуваних паїв. Обов’язкова умови договору. Реєстрація.
• Право продажу оренди земель с/г призначення і його реалізація на практиці. Обмеження. Моделі, які можна використовувати.
• Орендна плата за землю: встановлення та зміна (в т.ч. в односторонньому порядку). Розмір та форми орендної плати. Особливості сплати орендної плати за землі державної та комунальної власності. Індексація НГО і індексація орендної плати за землю – як уникнути подвійної індексації. Зміна розмірів орендної плати: умови та порядок. Відповідальність за несплату орендної плати за землю.
• Правовий статус земельної ділянки яка знаходиться в постійному користуванні в результаті реорганізації юридичної особи.

Модуль IV. Договір оренди землі. Вимоги до договорів оренди. Ризики невідповідності та шляхи захисту. Укладання, пролонгація, зміна умов, реєстрація, розірвання договору оренди земельної ділянки.

• Типовий договір оренди землі – чи є він обов’язковим. Типова форма договору оренди – ризики застосування типового договору оренди.
• Основні умови договору оренди землі. Юридичний аудит договору оренди землі. Що залишити а що виключити з договору оренди: об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування, розмір земельної ділянки), строк договору оренди землі, орендна плата із зазначенням розміру, індексації, способи та умови розрахунків, порядок внесення, порядок перегляду орендної плати, відповідальність за несплату.
• Як діяти в зв’язку з відміною істотних умов та обов’язкових додатків. Виключені обов’язкові додатки, але обмеження обтяження на земельну ділянку вказати обов’язково! Чи можна не підписувати акт приймання-передачі.
• Укладення, особливості реєстрації договору оренди земельної ділянки.
• Строк дії договору оренди землі. Строк договору чи термін дії: в чому різниця. Передача в оренду с/г угідь у межах гірничого відводу. Строк дії договору оренди земельної ділянки. Як обійти мінімальний строк оренди для земель сільськогосподарського призначення. Визначення строку дії договору оренди земельної ділянки: з моменту укладання чи державної реєстрації. Нова позиція Верховного Суду. Що робити з незавершеним виробництвом, що знаходиться на ділянці. Чи можна сіяти якщо договір закінчується до моменту збору урожаю: ризики та наслідки.
• Орендна плата за землю. Встановлення та порядок зміни орендної плати за землю в т.ч. в односторонньому порядку. Як правильно зазначити суму орендної плати за землю в договорі(сума, відсоток від нормативної грошової оцінки, сума + відсоток від нормативної грошової оцінки).
• Внесення змін до договору оренди землі. Заміна сторони договору оренди. Чи можна укласти новий договір оренди, якщо старий ще не закінчився. Як зареєструвати зміни до договору оренди, що був укладений до 2013р. та після.
• Як уникнути дострокового припинення договору оренди земельної ділянки.
• Реалізація права на поновлення договору оренди. «Мовчазна» згода. Автоматичне поновлення. Алгоритм дій для реалізації переважного права. Як захистити права орендаря у разі порушення орендодавцем переважного права.
• Форми і порядок виплати орендної плати. Можливість зібрати урожай (строк договору закінчився) .
• Акт приймання-передачі земельної ділянки як спосіб додаткового захисту при поновленні договору оренди землі. Ризики його відсутності.
• Розірвання договору оренди, в т.ч. в односторонньому порядку. Надання земельних ділянок у спільну оренду.
• Зміна власника орендованих земельних ділянок та вплив цього факту на договір оренди землі та його реєстрацію. Зміна власника орендованої земельної ділянки через розмежування земель державної та комунальної власності.

Модуль V. Державний земельний кадастр (ДЗК). Реєстрація ділянок в ДЗК. Зміни.

1. Порядок ведення ДЗК: зміни які набули чинності 19 березня 2019.

• Нові вимоги до рішення про відмову у внесенні даних про земельну ділянку в ДЗК.
• Внесення даних в ДЗК про нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського (с/г) призначення.
• Як можна оновити інформацію про власників і користувачів земельних ділянок в ДЗК, яка надійшла некоректно з Державного реєстру речових прав.
• Скасування (поновлення) записів в Поземельній книзі на підставі рішення суду.

2. Скасування державної реєстрації земельної ділянки в ДЗК.

• Підстави скасування реєстрації земельної ділянки.
• Перенесення земельної ділянки в архів.
• Механізм скасування реєстрації земельної ділянки, у разі якщо не зареєстровано право власності в Державному реєстрі прав протягом року .
• Чи можливо поновити дані про скасовану земельну ділянку?

3. Виправлення помилок в ДЗК. Як внести зміни в ДЗК.

• Накладки земельних ділянок в кадастрі. Невідповідність площі. Помилки в документах на земельну ділянку. Що робити?
• Наслідки невідповідності інформації в правовстановлюючому документі інформації в ДЗК. Яка інформація має пріоритет під час реєстрації?
• Технічні помилки у відомостях про земельну ділянку. Помилки місця розташування, в координатах.
• Що означає «архівна земельна ділянка»? Чи можливо дістати земельну ділянку з архіву?
• Кадастровий номер. Відсутність кадастрового номеру – наслідки. Помилки в кадастровому номері та їх виправлення.

4. Державна реєстрація земельної ділянки.

• Перенесення інформації з Державного реєстру земель, який вівся до 2013 року. Які проблеми?
• Внесення та реєстрація земельної ділянки. Документи, на підставі яких вноситься чи реєструється земельна ділянка в ДЗК.
• Присвоєння кадастрового номеру земельній ділянці.
• Поділ земельної ділянки та об’єднання земельних ділянок. Внесення відомостей до ДЗК у разі поділу чи об’єднання ділянок.
• Внесення інформації про обмеження використання земельної ділянки (землі) в ДЗК.

Модуль VI. Державна реєстрація речових прав на землю.

• Проблеми підтвердження права власності та користування земельною ділянкою. Які права визнаються дійсними? Чи потрібно їх перереєстровувати?
• Реєстрація права оренди на земельні ділянки державної та комунальної власності: пролонгація договорів оренди, внесення змін.
• Реєстрація прав на землю на підставі договору, на підставі свідоцтва про спадщину, переоформлення прав на земельну ділянку при відумерлій спадщині.
• Реєстрація права оренди , договору оренди. Проблемні питання.

1. Реєстрація нового договору оренди землі.
2. Внесення відомостей про існуючий договір оренди землі.
3. Як діяти, коли договори оренди земельних ділянок були оформлені у минулі періоди.
4. Нюанси реєстрації доповнень та змін до договорів оренди, договорів суборенди.
5. Договорів оренди без кадастрових номерів.
6. Внесення відомостей до Держреєстру прав про продовження (поновлення) договору оренди землі.

• Реєстрація договору суперфіцію та договору емфітевзису. Відчуження таких прав.
• Реєстрація прав на земельну ділянку в порядку спадкування. Питання спадкування постійного користування земельною ділянкою. Реєстрація прав оренди на земельну ділянку що входять до складу відумерлої спадщини.
• Припинення права власності та оренди земельної ділянки: правові підстави реєстрації припинення прав на землю в Державному реєстрі.
• Невитребувані паї. Вимоги до державної реєстрації невитребуваних паїв.
• Реєстрація прав у разі поділу, виділу, об’єднання. Правові наслідки оренди земельної ділянки після її поділу. Чи зберігається право користування(оренда) після поділу земельної ділянки.
• Внесення інформації про ціну (вартість) земельної ділянки в Реєстр прав.
• Внесення інформації про орендну плату за користування земельною ділянкою.

Модуль VII. Договірні альтернативи оренді землі, в т.ч. в залежності від галузевих особливостей. Можливість і доцільність укладення інших договорів користування землею (локальна практика).

• Сервітут. Порядок набуття прав земельного сервітуту. Типовий договір сервітуту (локальна практика). Істотні умови. Особливості передбачені ЗУ «Про землі енергетики». Зразки договорів сервітуту. Чому потрібно використовувати два Кодекси, маневри та можливості сервітуту.
• Суперфіцій. Договір суперфіцію. Зразки договору суперфіцію(локальна практика).  Важливо: сторони, строк договору суперфіцію, П+О, оплата, реєстрація. Як не втратити суперфіцій, доказова база(локальна практика). Припинення суперфіцію.
• Емфітевзис. Договір емфітевзису: його можливості для структурування угод з «агрогравцями».
• Угода щодо користування землею (ст. 97 Земельного кодексу України). Проведення розвідувальних робіт. Вимоги до угоди. Проблемні питання, розмір оплати, включаючи збитки та нецільове використання земель.
• Інвестиційний договір.
• Договір про спільну діяльність.
• Договір компенсації за користування земельною ділянкою - коли їм користуватись, можливості уникнути відповідальності: варіанти договірних конструкцій.

Модуль VIII. Аграрне рейдерство. безпека володіння аграрним бізнесом.

• Основні ризики і тенденції заволодіння майном аграрних підприємств. Аналіз та можливі превентивні заходи. Тактика та стратегії захисту від фіскальних та правоохоронних органів. Що робити в разі, якщо підприємство стало об’єктом рейдерської атаки.

Модуль XI. Встановлення та зміна цільового призначення земель. Особливості по деяких категоріях земель.

Модуль X. Земля під об’єктами нерухомості. Земля для будівництва.

• Поняття нерухомого майна. Поліпшення, об’єкти незавершеного будівництва.
• Оформлення права на землю під існуючими об’єктами.
• Отримання земель під будівництво з державної та комунальної власності. Умови угод відносно відчуження нерухомості.
• Перехід права на землю при переході права власності при будівництві. Наслідки неоформлення землі під нерухомістю.

Модуль XI. Сільськогосподарські землі. Ризики дозволених операцій. Операції з земельними паями.

• Угоди з ділянками сільськогосподарського призначення. Ризики дозволених операцій.
• Доручення, довіреність – законність застосовування.
• Фермерські господарства – нюанси правового статусу. Нові зміни. Набір землі на фермера: порядок, строки, кількість земельних ділянок (скільки можна, обмеження в т.ч. в межах району, області, України). Особливості оформлення та переоформлення земельних ділянок, наданих для ведення фермерського господарства. Надання земельних ділянок для фермерських господарств (ФГ) із земель державної та комунальної власності. Нові зміни та обмеження. Розпаювання землі між членами фермерського господарства.
• Операції з земельними паями. Нерозподілені, неоформлені. Невитребувані паї.
• Дарування, спадкування, відумерла спадщина: проблемні питання. Управління землями померлих.
• Обмін земельними ділянками. Міна чи обмін мораторних земель - визначаємось з термінами для практичної реалізації. Ризики "обмінних операцій".
• Добровільна відмова від права власності.
• Використання с/г земель для інших цілей.
• Інфраструктура на землях сільськогосподарського призначення.
• Будівництво на землях с/г призначення.

Модуль XII. Землі спецпризначення. Особливості набуття прав на землі транспорту, зв'язку, енергетики, промисловості.

• Використання земель спецпризначення.
• Проблемні питання реєстрації прав на землі спецпризначення.
• Встановлення сервітуту, право постійного користування.
• Особливості будівництва на землях промисловості.
• Відведення нових земельних ділянок, в т.ч. для промислових цілей. Відшкодування збитків власникам та землекористувачам та втрат с/г та л/г-виробництва.
• Розміщення промислових об’єктів на землях с/г призначення.
• Інвентаризація земель промислових підприємств.
• Порядок відводу земель в межах прибережно-захистних смуг.

Модуль XIII. Земельні торги(аукціони): зміна правил проведення. Продаж та оренда земель державної та комунальної власності. Електронні земельні торги.

• Право оренди, емфітевзису, суперфіцію як предмет торгів. Коли права не виставляються на торги.
• Механізм перепродажу прав (оренди, суперфіцію, емфітевзису). Визначення умов оренди і суперфіцію для аукціону.
• Розробка містобудівного обґрунтування для земельних ділянок, що продаються під забудову.
• Критерії встановлення розміру орендної плати та плати за суперфіцій. Початкова вартість: нормативна чи експертна оцінка?
• Технічний паспорт земельної ділянки, яка виставляється на торги. Його підготовка.
• ТОРГИ. Правові передумови проведення земельних аукціонів. Опублікування інформації про торги. Визначення лотів. Порядок проведення торгів (аукціону) і правозастосовна практика. Повторні торги. Визнання торгів такими, що не відбулися. Вирішення спорів, пов'язаних з результатами торгів.

Модуль XIV. Плата за землю. Податок на землю (земельний податок). Нові законодавчі зміни. Всеукраїнська НГО.

• Положення ПКУ щодо плати за землю як місцевого податку.
• Форми плати за землю. Платники та об’єкт оподаткування.
• Компетенція сільських, селищних, міських рад та рад об’єднаних територіальних громад по встановленню плати за землю. Зміни до рішень протягом бюджетного року.
• Нові ставки земельного податку (залізниця, гірничодобувні підприємства; лісові землі).
• Нормативно-грошова оцінка земель як база оподаткування. Новий порядок індексації.
• Новий порядок проведення НГО земель. Застосування нових коефіцієнтів при визначенні розміру НГО земельних ділянок. Чи потрібно замовляти НГО самостійно.
• Отримання витягу про розмір НГО. Ризики правильності її встановлення. Коли потрібно отримувати новий витяг з НГО. Коли його подавати в податкову.
• Особливості оподаткування різних категорій земель, зокрема, сільськогосподарських угідь та інших земель с/г призначення; земель, зайнятих житловим фондом; забудованих земель за межами населених пунктів.
• Оподаткування земельної ділянки під придбаними у власність та орендованими об’єктами нерухомості та їх частинами.
• Спрощена система оподаткування та плата за землю.
• Сплата коштів за іншими договорами землекористування. Скільки сплачувати та до яких бюджетів.
• Пільги із земельного податку. Нові зміни у користуванні пільгою для громадян у 2019 році.
• Визначення суми земельного податку юридичними особами.

Модуль XV. Земельні спори. Нова судова практика верховного суду.

• Питання юрисдикції. Визначальні моменти для встановлення юрисдикції. Особливості окремих категорій спорів. Питання, що виникають при об'єднанні позовних вимог.
• Ефективні способи захисту порушеного права в земельних правовідносинах.
• Укладання договору оренди земельної ділянки в судовому порядку. Приклади задоволення позовних вимог та розбір можливих підстав відмови у задоволенні відповідного позову.
• Спори щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки. Аналіз підстав в т.ч. зміна розміру орендної плати. Внесення змін до законодавства як підстава для внесення змін до договору.
• Поновлення договору оренди земельної ділянки в судовому порядку. Основні помилки. Поновлення чи переважне право на продовження договору оренди? Поновлення договору в порядку ст. 33 ЗУ "Про оренду землі").
• Розірвання договору оренди земельної ділянки. Підстави. Невикористання / використанням не за цільовим призначенням / порушення режиму використання / систематична несплата орендної плати. Ефективні способи захисту.
• Судова практика щодо визнання недійсними договорів оренди земельної ділянки.
• Спори щодо визнання недійсним договорів купівлі-продажу земельної ділянки.
• Витребовування земельної ділянки з незаконного володіння. Негаторні / віндикаційні / кондикційні позови.
• Відшкодування шкоди за користування земельною ділянкою без правовстановлюючих документів.
• Оскарження актів органів місцевого самоврядування та державної виконавчої влади з питань передачі землі.
• Позовна давність у земельних спорах. Початок її перебігу, поновлення, визнання поважними причин пропуску. Аналіз термінів «довідався» та «міг довідатися» (ст. 261 ЦКУ).Застосування у спорах про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, про витребовування майна (ст. 388 ЦКУ). Позовна давність по позовам прокурорів.