Підприємство планує орендувати нежитлове приміщення у фізичної особи (не підприємця)

Як правильно укласти договір оренди? Куди сплачувати ПДФО та ВЗ з орендної плати: за місцем реєстрації підприємства чи фізособи (вони знаходяться в різних містах України)?

Основними законодавчими актами, що регулюють відносини при оренді майна, є Цивільний кодекс України (далі — ЦКУ) та Господарський кодекс України (далі — ГКУ). Ці документи дозволяють фізичній особі – власнику майна передавати його у користування іншим особам, у т.ч. юридичним особам, отже, операція з оренди підприємством у фізособи нежитлового приміщення не суперечить чинному законодавству. Але при укладенні договору оренди необхідно врахувати низку умов, що дозволить в майбутньому уникнути неприємностей.   

Насамперед слід перевірити у фізичної особи документи, що підтверджують її право власності на майно, яке передається в оренду. Другий крок — укладення договору оренди.

ЦКУ встановлено декілька вимог щодо укладення договору оренди приміщення:

• договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається в письмовій формі (частина перша ст. 793 ЦКУ). Це означає, що при недотриманні сторонами письмової форми такий договір може бути визнано недійсним;
• договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню (частина друга ст. 793 ЦКУ);
• право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору оренди будівлі або її окремої частини, укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦКУ).

Вказана реєстрація здійснюється нотаріусом одночасно з нотаріальним посвідченням договору. Зокрема, нотаріус повинен видати сторонам договору екземпляр витягу з державного реєстру, де має бути зазначено: номер запису та дату державної реєстрації, відомості про сторони договору, опис майна (достатній для його ідентифікації), строк договору, відомості про нотаріальне посвідчення договору та про реєстратора (нотаріуса).

При укладенні договору оренди слід керуватися нормами ст.759 – 764 ЦКУ та ст.284 – 286 ГКУ і звернути увагу на такі умови договору: предмет договору, мета і умови використання об’єкта оренди, строк оренди, розмір орендної плати, порядок передачі об’єкта в оренду і повернення назад, права і обов’язки сторін договору, страхування об’єкта оренди, проведення ремонтів, відповідальність сторін.

Відповідно до пп. 164.2.5 ПКУ дохід від надання майна в оренду є оподатковуваним, тому при нарахуванні та виплаті орендної плати на користь фізичної особи – орендодавця підприємство – орендар виступає податковим агентом і повинно утримувати ПДФО із суми такого доходу та за його рахунок (пп. 168.1.1 ПКУ). Аналогічний обов’язок покладено на підприємство і щодо утримання ВЗ (п.16-1 підрозділу 10 розд. ХХ ПКУ).

Сплачувати до бюджету ПДФО та ВЗ, утримані з орендної плати, підприємство повинно одночасно з перерахуванням/виплатою доходу (орендної плати) на користь фізичної особи за своїм місцезнаходженням (пп.168.4.4 ПКУ).

Журнал "Кадровик України"